مالی یا غیر مالی بودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول ثبت شده

مالی یا غیرمالی بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بیع مال غیرمنقول ثبت شده مسموع و یا مسموع نبودن این دعوا

 

 

حسین صانعی خوانساری

چکیده: در یران پس از شروع حاکمیت قانون ثبت تاکنون دکترین حقوقی و رویه‌ی قضیی بر مالی بودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مستقر گردیده است.

نظریه مالی بودن ین دعوا بر اثر استمرار و تکرار بسیار بدیهی به نظر می‌رسد ظاهراً تاکنون شبهه‌ی نسبت به آن بروز و ظهور نکرده است. لیکن شید نظریه‌ی و رویه‌ی یاد شده صحیح نباشد. و حداقل جی شک و شبهه در آن وجود دارد.

کلید واژگان: دعوی الزام ـ شرط ضمن عقد ـ دعوی مالی ـ دعوی غیر مالی ـ شرط ابتدائی ـ قانون ثبت.

مقدمه: در کتاب‌هی معتبر و به اصطلاح مرجع یین دادرسی مدنی تألیف اساتید صاحب نام و صاحب نظر و دعاوی حقوقی (مدنی) به دعاوی مالکیت و تصرف تقسیم و تعریف گردیده است. اما تقسیم و تعریف دعاوی به مالی و غیرمالی در ین کتاب‌ها دیده نمی‌شود.

استاد بزرگ حقوق دکتر جعفری لنگرودی در جلد سوم دانش‌نامه‌ی حقوقی در ضمن بحث راجع به دعوا ـ دعوی مالی و غیرمالی را مورد توجه قرار داده به تعریف و توصیف آن پرداخته‌اند. بنابر نظر یشان، «هر دعویی که هدف مدعی آن اولاً و بالذات طلب مال باشد آن دعوا مالی است. و هر دعویی که هدف مدعی آن اولاً و بالذات طلب مال نباشد، دعوی غیرمالی است.»

در ادامه‌ی بحث استاد لنگرودی با استناد به بندها ماده‌ی 13 قانون یین‌دادرسی مدنی سابق دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق و دعوی افراز و تخلیه ید از اعیان مرهونه و مستأجره و خلع ید و ... را مالی و دعوی توقف و ورشکستگی و حجر و قیومت ... را غیرمالی دانسته‌اند. از فحوی کلام آقی دکتر لنگرودی با توجه به مثال‌هیی که به عنوان مصادیق دعوی مالی ذکر کرده‌اند، ظاهراً بید مالی شناختن ین مصادیق و مثال‌ها را به اعتبار مالی بودن اعیان مغصوب یا مورد تصرف و مرهونه و مستأجره، باشد در حالی که به نظر می‌رسد مالی بودن دعاوی یاد شده نه به اعتبار اعیان بلکه به اعتبار ارزش مالی منافع اعیان مذکور، مالی شناخته می‌شود. بهمین دلیل بری جبران خسارات ناشی از غصب و تصرف عدوانی ... طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ‌‌مرسوم و متعارف است.

بخش نخست:

الف: دعوی مالی و غیرمالی: در قوانین دعوی مالی و غیرمالی تعریف نگردیده است لذا به تعریف آقی دکتر لنگرودی در ین مقاله اکتفا می‌شود. و با پذیرش تعریف دعاوی مالی و غیرمالی به شرحی که گذشت و با توجه به عنوان موضوع ین نوشته مالی یا غیرمالی بودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بیع غیرمنقول که با سند عادی صورت گرفته مورد بررسی قرار گیرد.

ب: الزام به تنظیم سند رسمی بیع مال غیرمنقول ثبت شده

آنچه بیشتر و اکثریت ینگونه دعاوی را شامل می‌شود مربوط به معاملاتی است که با سند عادی راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده صورت می‌گیرد. که معمولاً فروشنده در متن سند متعهد می‌شود. در زمان معینی نسبت به تنظیم سند رسمی مبادرت نمید، و به علت عدم اجرتی نعهد خریدار به طرح دعوی مجبور می‌گردد.

ج: یا تعهد به تنظیم سند رسمی واقعاً از نظر حقوقی الزام‌اور است؟

اداره‌ی حقوقی دادگستری در نظریه‌ی مشورتی  ذکر تعهد به تنظیم سند را الزام‌آور و عدم ذکر آن را غیرالزام‌اور دانسته است. حال با فرض ینکه عدم ذکر هم به منزله‌ی ذکر باشد (ماده‌ی 220 قانون مدنی) یا پذیرش دعوی الزام با صریح ماده‌ی 48 قانون ثبت منافات ندارد؟ به نظر می‌رسد: منافات داشته باشد. مطالبی که در مقالات و کتاب‌هی حقوق مدنی در مورد فقدان منافات در ین مورد بیان گردیده ضمن آنکه فاقد استدلال قوی حقوقی است نوعاً متضمن مصادره به مطلوب است که تفصیل و تشریح آن از حوصله‌ی ین نوشته خارح است.[1] اکنون با فرض نبودن منافات بین ماده‌ی 48 با الزام یاد شده بحث را ادامه می‌دهیم.

د: ماهیت حقوقی عمل یا فعل تنظیم سند رسمی

در اسناد عادی‌بیع غیرمنقول موضوع تنظیم سند رسمی معمولاً به یکی از دو صورت زیر نوشته می‌شود.

1.       فروشنده متعهد است در تاریخ فلان با حضور در دفتر اسناد رسمی به تنظیم سند اقدام نمید.

2.       طرفین در تاریخ فلان جهت تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی شماره‌ی ..... حاضر خواهند شد.

صرف‌نظر از تفاوت حقوقی نحوه‌ی نگارش سند با توحه به قدر متقین حاصل از نوشته و قصد طرفین تعهد فروشنده به تنظیم سند یا مبتنی بر شرط ضمن العقد و یا آنکه براساس وجود تعهدی است مستقل در ین وضعیت اخیر بدون توجه به قانون ثبت و مقررات آن باز هم ین سوال مقدر است که یا چنین شرطی یا چنین تعهدی لازم‌الوفاست یا نه؟

اگر اشتباه نکنم از مجموع نظریات استاد محترم جناب آقی دکتر کاتوزیان راجع شرط ابتدیی چنین استنباط می‌شود که ین تعهد به استناد مواد 10 و 219 قانونی مدنی لازم الوفاست با ملاحظه و مطالعه مواد یاد شده لازم‌الوفا بودن مستلزم وجود عقد و تعهد طرفینی است. که در نتیجه‌ بدون وجوه عقد لازم‌الوفا بودن به استناد مواد مذکور حاصل نمی‌گردد و به عبارت دیگر چنین تعهدی از مصادیق مواد یاد شده خارج است. فقها به بطلان شرط ابتدیی اتفاق نظر دارند. لیکن به نظر می‌رسد: بهتر بود بر لازم‌الوفا نبودن شرط ابتدائی تأکید می‌نمودند. احتمالاً لازم‌الوفا نبودن شرط ابتدیی را مسامحاً با تعبیر بطلان شرط ابتدیی بیان داشته‌اند. زیرا لازم الوفا نبودن همیشه مستلزم بطلان شرط نیست. همانگونه که لازم الوفا نبودن تعهدات مشمول مرور زمان در قانون یین‌دادرسی 1318 با صحت و اعتبار معمولی آن تعهدات مانعه الجمع نبودند. استاد لنگرودی در ترمینولوژی حقوق شرط ابتدائی را باطل نشناخته‌اند لیکن بر لزوم یا عدم لزوم به دعوی آن مطلبی دکر نکرده‌اند.

 بخش دوم:

مالی بودن یا مالی نبودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:

کلیات: با فرض وجود الزام قراردادی منطبق با قانون بری فروشنده‌ی مال غیر منقول ثبت شده ـ به تنظیم سند رسمی یا مطالبه و انجام چنین تعهدی و یا نفس آن مالی است؟ به نظر می‌رسد تعهد مذکور برخلاف رویه‌ی معمول مالی نباشد و علت مالی شناخته شدن آن تاکنون ناشی از یکی از حالات زیر باشد.

1-     مفهوم کلی دعوای مالی دقیقاً شناخته شده نباشد.

2-     تشخیص مصداقهای دعاوی مالی غلط صورت گرفته است.

3-     هر دو حالت فوق توأماً وجود داشته باشد.

 

توضیح آنکه اگر دادگاه سند و قرارداد دعاوی را مصداق بیع بشناسد در نتیجه قبلاً تملیک و تملک که از جملة امور مالی‌ست صورت پذیرفته است. لذا امر مالی دیگری هم بین طرفین وجود ندارد. در نتیجه تنظیم سند صرفاً عملی است تشریفاتی و اداری که با هیچ گونه دلیل و منطقی نمی‌توان جنبة مالی بری آن قائل شد بنابراین چگونه می‌توان تعهد موردنظر را از جملة تعهدات مالی محسوب داشت. آیا خواهان دعوای الزام حقیقتاً اولاً و بالذات خواستار مال است؟ ظاهراً چنین نیست. اگر ارزش مال غیر منقول دارای سند رسمی مالکیت بیشتر از ارزش مال بدون سند رسمی باشد این امر حداکثر می‌تواند در ثانی و بالعرض هدف خواهان باشد که با توجه به تعریف پذیرفته شده برای دعوای مالی باز هم نمی‌توان دعوا را مالی قلمداد کرد.

اگر به نظر دادگاه قرارداد و سند دعاوی مصداق بیع کامل و قطعی محسوب نگردد و تنظیم سند در انتقال مالکیت جنبة موضوعی (غیرتشریفاتی) داشته باشد، رسیدگی به دعوای الزام با اشکالات زیر مواجه است.

اولاً: تعهد به تنظیم سند الزاماً باید مبتنی یا مترتب بر بیع باشد به بیان دیگر وقوع بیع باید مفروغ عنه به حساب آید. پس وقتی وقوع بیع مفروض و مفروغ عنه نباشد. تنظیم سند فاقد مبنای عرفی و قانونی است.

ثانیاً: اگر اصل بیع محرز و مسلم شناخته نشود این امر نیاز به رسیدگی قضایی دارد که مطابق مقررات و موازین دادرسی دادگاه مجاز نخواهد بود. امر وقوع یا عدم وقوع بیع را ضمن دعوای الزام مورد رسیدگی قرار دهد. دلیل عدم امکان برای دادگاه به ورود در رسیدگی به عقد بیع عبارتند از:

1- رسیدگی دعوای الزام نسبت به رسیدگی به اصل بیع جنبة جزئی و فرعی و کم اهمیت دارد. ضمن امر جزئی رسیدگی به امر کلی و مهمتر منطقی نیست و رسیدگی به چنین امری از مصادیق جزء بزرگتر از کل شناخته می‌شود.

2- دادگاه مطابق مادة 2 آئین‌نامه دادرسی مدنی اصولاً حق ندارد به امری که مطرح نگردیده رسیدگی نماید.

اداره حقوقی دادگستری در نظریات متعدد از جمله نظریة شماره  و  دعوای خلع ید و الزام را به شرط پذیرس بیع و یا سکوت خوانده مسموع و قابل رسیدگی می‌داند.

ادارة حقوقی در عین توجه به این نکته که دادگاه نباید وارد رسیدگی به اصل بیع و تحقق آن گردد. متأثر از رویة مشهور و ذهنیت ناشی از آن به این نکته مهم توجه نکرده است. که سکوت چیزی را ثابت نمی‌کند و به فرض آنکه سکوت اثبات کنندة امری باشد چون اصولاً بحث وقوع یا عدم وقوع از راه متعارف و قانونی اقامه دعوای مطرح نمی‌باشد خوانده در قبال این مسئله باتکلیفی روبرو نبوده که سکوت و یا قبول او را دلیل اثبات بیع بشناسیم. صرفاً پس از طرح دعوای اثبات مالکیت اگر خوانده در مقابل دعوا دفاع نکرده و یا آن را مورد پذیرش قرار دهد احتمالاً حکم اعلامی بر وقوع بیع و اثبات مالکیت صادر می‌گردد.

آنچه این جانب از رویه مرسوم و معمول دادگاههای حقوقی در نحوة انشای رأی بر الزام خوانده یا فروشنده به تنظیم سند اطلاع دارم آن است که دادگاه صرفاً حکم بر الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی صادر می‌کند. از طرفی دفاتر اسناد رسمی مطابق مقررات و آئین‌نامه‌های ثبتی ملکفند نقل و انتقال را در قالب یکی از عقود معین انجام دهند. در رأی دادگاه معمولاً چنین قیدی وجود ندارد. بنابراین آنچه تا کنون دادگاهها انشاء کرده‌اند  و اجرای احکام مبادرت به اجرای آن نموده‌اند، عملیات اجریی با رأی دادگاه انطباق نداشته است گویا دفاتر اسناد رسمی ناخودآگاه اطلاق حکم را منصرف و مقدر به فرد اجلای عقود (بیع) دانسته و سند را بر این اساس صادر کرده‌‌اند.

نتیجه‌گیری و پیشنهاد:

1)    دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی نیست.[2]

2) چون رسیدگی به دعوای الزام به طور ضمنی مستلزم رسیدگی به اصل مالکیت و تحقق بیع می‌باشد با توجه به منطق و موازین دادرسی قابل استماع نیست. مبانی و استدلالی و اسباب موجهة رأی وحدت رویه شمارة  مؤید این نظر است.

3) دعوای اثبات مالکیت نیز نیازمند استدلال است که اعتبار مادة 48 قانون ثبت را خدشه‌دار نسازد. اگر چنین استدلالی وجود نداشته باشد این دعوا نیز مسموع نبوده و یا محکوم به بطلان است.

راجع به پیشنهاد راه حل

پاسخ مخاطبین احتمالاً به یکی از دو صورت رد یا قبول نظریات خواهد بود. بری کسانیکه مقاله و نظریات آن قابل قبول نباشد پیشنهاد راه حل لازم نیست و کسانیکه مطالب را صحیح و قابل قبول تلقی کنند مسلماً خود راجع به راه حل اندیشه خواهند کرد و در صورت به وجود آمدن وضعیتی غیر از آنچه گفته شد و احساس ضرورت پیشنهاد خود را در ینده بیان خواهند کرد.

 

1- مرحوم دکتر مهدی شهیدی تشکیل قراردادها و تعهدات نشر حقوقدان چاپ اول پییز 1377.

2. با توجه به وجوه اشتراک بین دعوای خلع ید از غیرمنقول با دعوای الزام به تنظیم سند علاوه بر توضیحاتی که داده شد وحدت رویه شماره  مبنی بر منع قابلیت استماع دعوی خلع ید را با استناد سند عادی ـ قسمت اخیر بند ج از مادة 12 قانون وصول برخی درآمدهای دولت مصوب 1373 به بعد که بر طبق آن خلع ید با استفاده از واو عطف از سایر دعاوی مالی غیرمنقول جدا گردیده نیز قابل استناد و یا حداقل ملاک آن قابلیت استناد را دارد.

نقل از:سایت مریم صانعی خوانساری وکیل پایه یک

/ 0 نظر / 807 بازدید